Le marché immobilier mondial

Prix de l’immobilier en hausse

L’un des développements caractéristiques des investissements immobiliers en Suisse est le niveau très bas des taux d’intérêt qui dure depuis longtemps. À cette situation s’ajoute la forte hausse des prix de l’immobilier depuis la crise financière mondiale. Rapporté à l’indice SXI Swiss Real Estate, le marché immobilier suisse a, par exemple, augmenté de 7 pour cent sur les dix dernières années et entrepris un véritable rallye en 2019 en réalisant un rendement de plus de 28 pour cent. 

Adieu au «Home Bias» 

Actuellement, la demande en biens immobiliers poursuit sa lancée: les taux d’intérêt négatifs introduits par la Banque nationale dans le secteur des investisseurs institutionnels et les taux d’intérêt hypothécaires historiquement bas dans le secteur privé en sont les principales causes. Conséquence: les prix des transactions ont sensiblement augmenté. Les caisses de pension se voient souvent obligées de payer plus cher les biens immobiliers dans les procédures d’appel d’offres afin de remporter le marché. S’agit-il de signes incitant à quitter le «Home Bias» et à diversifier ou à réactualiser le portefeuille? Pour répondre à cette question, il faut notamment prendre en compte des aspects comme la taille et l’importance des marchés immobiliers, les cycles de ces marchés, l’évolution des taux d’intérêt, les monnaies, les liquidités, la transparence, l’activité de construction et la situation de la demande, la sécurité juridique ainsi que la fiscalité.

Bienvenue à la diversification européenne

Le marché immobilier institutionnel européen représente plus de 30 pour cent du marché mondial et est plus de dix fois supérieur au marché immobilier suisse (cf. illustration 1). Compte tenu de la situation actuelle des marchés et des taux d’intérêt, le marché immobilier européen offre une excellente opportunité. D’après les dernières statistiques, les caisses de pension suisses investissent 17,5 pour cent en Suisse et seulement 2,6 pour cent à l’étranger. Selon l’article 55 de l’OPP 2, le plafond réglementaire des placements immobiliers se situe à 30 pour cent maximum du patrimoine global, dont seul un tiers peut être investi à l’étranger. Ceci montre clairement qu’il existe encore un énorme potentiel d’investissement dans les biens immobiliers étrangers gérés directement.

Profiter de l’hétérogénéité pour se diversifier

Afin de répartir judicieusement les risques, il suffit de jeter un œil sur les pays les plus performants économiquement parlant en Europe de l’Ouest et du Nord. En font partie le Royaume-Uni, l’Allemagne et la France. Il s’agit également des plus gros marchés immobiliers institutionnels de par leur volume (cf. illustration 2). Les États du Benelux ou les pays scandinaves offrent également des possibilités intéressantes. Par ailleurs, les caisses de pension peuvent également prendre l’Italie ou l’Espagne en considération sous certaines conditions: si l’environnement économique semble attrayant ou si de bonnes opportunités se présentent ponctuellement pour certains biens. Chaque marché européen a ses particularités. La corrélation entre les rendements est assez faible et ils fonctionnent de manière relativement indépendante. C’est cette hétérogénéité qui permet d’offrir de bonnes chances de diversification.

Les secteurs économiques ne suivent pas tous le même rythme

Outre la diversification en fonction des pays, il existe une autre possibilité de répartir les risques: en investissant dans différents secteurs économiques. Les quatre principaux segments de l’immobilier – bureaux, commerces, logement et logistique – suivent leurs propres cycles conjoncturels et ont une structure de locataires et des besoins en capital très différents. Cette hétérogénéité a également un effet positif sur la diversification d’un portefeuille immobilier.

«Winning Cities» dans les régions à forte croissance

Les pays et les secteurs ne sont pas les seuls à évoluer dans différents cycles de croissance. Leur corrélation est donc faible. Il existe également de grandes différences entre les régions. Les biens immobiliers qui se trouvent dans des régions à croissance rapide, les fameuses «Winning Cities», sont particulièrement attrayants. En font partie Berlin, Londres et Paris, par exemple. Mais dénicher les bons investissements dans des villes et des régions clés d’Europe requiert une expertise solide. En effet, il ne s’agit pas uniquement de trouver la bonne ville, mais aussi le quartier adéquat avec des perspectives d’évolution intéressantes.

Nécessité de disposer d’un bon savoir-faire et d’un réseau local

Grâce à leurs volumes de placement élevés, ce sont les investisseurs institutionnels qui ont le meilleur accès aux possibilités d’investissement sur les marchés immobiliers européens. Leur défi consiste à faire leur choix parmi les nombreux placements immobiliers. Un vaste savoir-faire, une expérience de longue date et, en particulier, un excellent réseau local avec des experts sur place sont indispensables pour gérer efficacement ces biens immobiliers ainsi qu’analyser, structurer et conclure les transactions sans difficultés.

Les biens immobiliers Core/Core Plus sont les endroits idéaux

Dans les investissements immobiliers, les biens Core/Core Plus sont particulièrement intéressants: ils se caractérisent par des emplacements privilégiés dans les villes ainsi que par la qualité des locataires. Ces biens sont très demandés, car ils bénéficient d’une situation centrale, à proximité des grands axes de circulation et des institutions accessibles au public. En raison de la forte demande, les durées de vacance sont généralement de courte durée et les rendements très stables sur l’ensemble du cycle économique. De plus, les loyers sont souvent fixés par contrat pour plusieurs années et le taux de financement externe est généralement faible. Actuellement, il s’agit essentiellement de biens immobiliers à usage commercial qui offrent des opportunités de rendement plus élevées que les biens immobiliers à usage privé. Avec des biens immobiliers Core/Core Plus ne se situant pas en Suisse, les investisseurs suivent généralement une stratégie de placement stable et durable. Les risques d’investissement sont donc plus faibles qu’avec d’autres biens.