Weltweit investieren

Schweizer Pensionskassen kennen den hiesigen Immobilienmarkt sehr gut. Daher sind sie seit Jahren im Heimmarkt stark investiert. Allerdings sind die Anlagechancen in der Schweiz aufgrund der begrenzten Marktgrösse limitiert. Gleichzeitig wird das Anlagepotenzial mit ausländischen Immobilien nicht voll ausgeschöpft: Wer im Ausland investiert, diversifiziert seine Risiken und erhält die Chance auf langfristig höhere Renditen.

Eine der bestimmenden Entwicklungen in der Anlagewelt nach der globalen Finanzkrise ist das niedrige Zinsniveau. Niedrige Zinsen haben die Vermögenspreise nach oben getrieben und den Eindruck erweckt, dass alle Vermögenswerte teuer sind: In absoluten Zahlen ist das korrekt, jedoch sind aus relativer Sicht die Vermögenswerte positiv zu bewerten.

Seit der globalen Finanzkrise sind die Immobilienpreise zwar gestiegen. Allerdings zeigen sich die Unterschiede zwischen den Ländern nicht in den Preisen, sondern in der unterschiedlichen Zinsentwicklung. Während die US-amerikanische Zentralbank Fed bereits im Dezember 2015 die Zinswende einläutete, bewegen sich die Zinsen im Euroraum und in der Schweiz weiter auf tiefem Niveau. Dennoch: Auch der US-Immobilienmarkt weist aufgrund der guten konjunkturellen Verfassung der USA nach wie vor intakte Investitionschancen auf.

Eine Zinswende hat nicht zwingend einen Rückgang des Immobilienmarktes zur Folge. Eine stabile Wirtschaftslage mit sinkender Arbeitslosigkeit und steigendem Konsum führt trotz höheren Zinsen zu einer positiven Entwicklung. In Europa gehören Deutschland und Frankreich sowie auch die Beneluxstaaten und Skandinavien zu den wirtschaftlich stärksten Regionen und bieten interessante Chancen. Ebenso weist Australien ein stabiles und nachhaltiges Wachstum auf, was das globale Investitionsuniversum abrundet.

Eine Schweizer Pensionskasse kann mit Investitionen in den institutionellen Immobilienmärkten USA, Grossbritannien und Deutschland bereits rund die Hälfte des globalen Marktes abdecken (siehe Abbildung A). Berücksichtigt sie noch weitere Immobilienmärkte in Europa und Asien, sind es 90 Prozent. Die einzelnen Länder weisen unterschiedliche Wirtschaftszyklen aus. Während die Mieten z.B. in Europa aufgrund eines beschränkten Angebots steigen, nehmen sie in den USA aufgrund des Wachstums in den Wirtschaftszentren zu – und diese Heterogenität bewirkt Diversifikationspotenzial.

Diese Heterogenität kann auch statistisch ermittelt werden. Die Korrelation der Renditen zwischen den verschiedenen Märkten ist relativ gering (siehe Abbildung B). Über den Zeitraum von 2002 bis 2016 weist beispielsweise der US-Immobilienmarkt eine Korrelation von 0,23 zum Schweizer und von 0,33 zum deutschen Immobilienmarkt auf. Der Korrelationskoeffizient kann Werte zwischen -1 und +1 annehmen, wobei ein Wert von 0 bedeutet, dass kein Zusammenhang zwischen den Variablen existiert.

Neben der regionalen oder länderspezifischen Diversifikation gibt es auch die Möglichkeit, Risiken breit über unterschiedliche Wirtschaftssektoren zu verteilen. Die vier wichtigsten Immobiliensektoren – Büros, Einzelhandel, Wohnungen und Logistik – sind in verschiedenen Wirtschaftszyklen vertreten und weisen erhebliche Unterschiede in der Mieterstruktur sowie bei den Kapitalanforderungen auf. Dadurch tragen sie wesentlich zur Diversifikation eines Immobilienportfolios bei.

Obwohl internationale Diversifikation sehr empfehlenswert ist, muss bei Immobilieninvestments die Risikoklasse der spezifischen Immobilie immer mitberücksichtigt werden. Wobei der Sweet Spot vor allem bei Core-Immobilien liegt: Diese weisen die geringsten Risiken auf. Sie zeichnen sich durch ihre erstklassige Lage in Städten sowie durch die hohe Mieterqualität aus. Solche Liegenschaften sind sehr begehrt, denn sie liegen in der Nähe von Verkehrsknotenpunkten sowie öffentlichen Einrichtungen und im Falle von Logistikanlagen nahe von Autobahnen und anderen Verkehrsadern.

Aufgrund der grossen Nachfrage nach Core-Immobilien sind die Leerstände meist von kurzer Dauer und die Erträge über den gesamten Konjunkturzyklus sehr stabil. Die Mieten werden oft über viele Jahre vertraglich festgelegt. Ausserdem ist die Fremdkapitalquote grundsätzlich niedrig. Investoren verfolgen mit ausländischen Core-Immobilien eine langfristige und robuste Anlagestrategie.

Wenn es um Transparenz geht, sind die USA, Grossbritannien, Australien und Frankreich Vorbilder für andere Immobilienmärkte weltweit. Gesetzliche Rahmenbedingen, hohe Standards betreffend Datenverfügbarkeit und Qualität sowie häufige Performance-Messungen mit hohen Anforderungen führen zu dieser hohen Transparenz (siehe Abbildung C).

Institutionelle Investoren haben dank ihrer hohen Anlagevolumina den besten Zugang zu Anlagechancen auf allen Märkten weltweit. Die Herausforderung ist vielmehr die richtige Auswahl der vielen Immobilien-Investments. Deshalb sind Expertenwissen, Erfahrung und vor allem ein ausgezeichnetes lokales Netzwerk von grosser Bedeutung, um Immobilien effizient zu bewirtschaften und Transaktionen korrekt zu analysieren, zu strukturieren und am Ende erfolgreich auszuführen.

(Abbildung A)

(Abbildung B)

(Abbildung C)