ESG-Integration bei Immobilien unverzichtbar

Die Themen Umwelt, Soziales und verantwortungsvolle Unternehmensführung haben in den vergangenen zehn Jahren erheblich an Bedeutung gewonnen. Die Zahl der damit verbundenen ESG-Vorschriften hat deshalb enorm zugenommen. Sowohl Regierungen als auch Branchenverbände schreiben auch der Immobilienwirtschaft immer mehr grüne Berichtsstandards vor. Aktuell hat die Europäische Union eine Verordnung beschlossen, die von Fondsmanagern verlangt, offen zu legen, wie sich Nachhaltigkeitsrisiken in Investitionsprozessen potenziell auf die Rendite einer Investition auswirken können. Auch im Vereinigten Königreich wurde ein neuer Standard etabliert. Die Task Force on Climate-related Financial Disclosures (TFCD), die ab 2025 für alle Fondmanager verbindlich sein wird, schreibt die Berichterstattung über Klimarisiken vor. Nicht nur die Europäische Union, sondern auch Kanada und Neuseeland prüfen derzeit, ob sie diesen Standard ebenfalls übernehmen können. Die Anforderungen ans ökologische und nachhaltige Bauen steigen und die damit verbundenen Vorschriften werden also kontinuierlich verschärft werden.

Der Trend zur strengen Einhaltung von immer mehr regulatorischen Vorgaben wird sich in Zukunft weiter verstärken. Für Investoren bedeutet diese Entwicklung eine permanente Beschäftigung mit dem Thema und die Anpassung der Anlagestrategie an bereits heute vorhersehbare Anforderungen für Investitionen und Aktivitäten im Immobilienbereich. Eine dieser neuen Vorgaben ist die Taxonomie der Europäischen Union, die am 1. Januar 2022 in Kraft tritt. In diesem Regelwerk sind konkrete Umwelt- und Klimaziele formuliert, die unter anderem durch eine massive Verbesserung der Energieeffizienz von Gebäuden und die daraus resultierende Reduktion der CO₂-Emissionen erreicht werden sollen. Wie die EU bekennt sich auch die Schweiz zu den Zielen des Pariser Abkommens. Da es in der Schweiz aber bislang kein vergleichbares Regelwerk gibt, ist davon auszugehen, dass sich mögliche Schweizer Standards an der EU-Taxonomie orientieren werden. Die Klimastrategie 2050 des Bundesrates lässt klar erkennen, dass die Entwicklung in genau diese Richtung geht. Der Finanzplatz soll in Zukunft nachhaltig sein und dabei sogar einen globalen Spitzenplatz einnehmen.

Erreicht werden können diese Ziele unter anderem durch die Verwendung von grünen Baumaterialien. Derzeit ist die Bauindustrie noch für fast 40 Prozent der globalen Kohlenstoffemissionen verantwortlich. Die Produktion von Stahl und Beton hat daran mit acht Prozent einen relevanten Anteil. Werden diese Materialien durch umweltfreundliche Alternativen wie Holz ersetzt, trägt dies massgeblich zur Verbesserung der Energiebilanz eines Gebäudes bei. Nach Angaben von CBRE Research variieren die Kosten für den Holzbau je nach Art des Objektes. Grundsätzlich sind diese vergleichbar oder sogar niedriger als bei konventionellen Bauten. Holz punktet ausserdem mit einer höheren Kostensicherheit und kürzeren Bauzeiten, da zahlreiche Komponenten vorgefertigt werden können. Wie attraktiv und effizient mit Holz gebaut werden kann, zeigt der Hauptsitz von Tamedia in Zürich. Das siebenstöckige Bürogebäude basiert auf einem Holz-Skelett-Tragwerk. Doch der Einsatz von Holz allein reicht inskünftig nicht mehr aus. Auch die Faktoren Soziales und Unternehmensführung haben stark an Bedeutung zugenommen und müssen stärker integriert werden.

Investoren sind in immer grösserem Masse bemüht, die ESG-Leistung auf der Ebene der Vermögenswerte zu überwachen und zu bewerten. Aus diesem Grund wird der Einsatz von Benchmarking-Tools wie dem Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB), in dem Daten über die ESG-Leistung von Immobilien- und Infrastrukturunternehmen gesammelt und verglichen werden, zunehmend wichtiger.

Eine weitere Initiative ist die sogenannte «Initiative Principles of Responsible Investment» (PRI). Diese verlangt von den teilnehmenden Investmentmanagern, dass sie bei mindestens 50 Prozent des gesamten von ihnen verwalteten Vermögens ESG-Kriterien in den Investitionsprozess einbeziehen. Die Unternehmen sind verpflichtet, einen Plan zur Einbeziehung von ESG-Faktoren in allen Portfolios aufzustellen und eine Strategie zu formulieren, die dazu führt, die Ergebnisse jedes einzelnen Fonds bis hin zur Unternehmensebene zu aggregieren.

Im Zusammenhang mit der Konzentration auf Benchmarking und Berichterstattung wird auf der Anlageebene ein stärkerer Fokus auf die ESG-Daten gelegt werden. Green-Building-Zertifizierungen wie LEED und BREEAM werden auch weiterhin von Bedeutung sein. Darüber hinaus wird aber von Investoren, Immobilieneigentümern und Asset-Managern künftig in höherem Masse erwartet werden, dass sie detaillierte Daten zu den ESG-Aspekten der Gebäudeleistung vorlegen. Klare Angaben zur Luftqualität in Innenräumen, zum Abfallmanagement sowie zum Verbrauch von Energie und Wasser sollen Mietern helfen zu erkennen, welche Massnahmen getroffen wurden, um nachhaltige Lösungen zu fördern.

Die ESG-Daten werden in Zukunft so etwas wie der Pass eines Gebäudes sein. Auf Basis der in diesem Pass enthaltenen Angaben ist es Investoren möglich, fundierte Entscheidungen in Bezug auf die für sie relevanten Benchmarks und Regelwerke zur Gebäudeleistung zu treffen. ESG-Ratings und -Zertifizierungen werden sich zu primären Kriterien bei den Entscheidungen von Investmentfondmanagern entwickeln. Daraus folgt für Immobilienverwalter und Investoren die Notwendigkeit, ihre Mieter stärker in ihre Aktivitäten einzubinden. Nur so wird es möglich sein, aussagekräftige Daten zur Gebäudeleistung zu erhalten, Optimierungspotenzial zu erkennen und die Überwachung sowie die Analyse der Portfolios zu verbessern.

Auch wenn die Regeln und Vorgaben zur Verminderung von CO₂-Emissionen momentan noch nicht klar definiert sind, kommt den ESG-Kritierien in der Immobilienwirtschaft in Zukunft eine entscheidende Bedeutung zu. Asset-Manager, Investoren aber auch Projektentwickler und Property-Manager sind nun gefordert, dieser Entwicklung gerecht zu werden. Nicht zuletzt sind es die Nutzer der Gebäude, deren Verhalten die Wirksamkeit der nachhaltigen Konzepte entscheidend beeinflusst.