Les hypothèques ne jouent qu’un rôle marginal dans les portefeuilles de la plupart des caisses de pension, représentant souvent moins de deux pour cent. Les investisseurs institutionnels qui souhaitent investir dans des hypothèques ont besoin de processus spécialisés et d’une compréhension approfondie de l’évaluation du crédit ainsi que de l’évaluation des risques. Les exigences réglementaires sont complexes et il est nécessaire d’assurer une large diversification au sein du portefeuille d’hypothèques. Ces exigences empêchent de nombreuses caisses de pension d’investir dans des hypothèques, malgré la stabilité des revenus et la diversification.

Face à cette problématique, la solution est d’investir dans des hypothèques via une fondation de placement. Ces fondations regroupent le capital de plusieurs investisseurs et prennent en charge l’ensemble des opérations, de l’évaluation du crédit à la gestion du portefeuille en passant par la gestion des risques. Les caisses de pension bénéficient ainsi d’une gestion professionnelle et d’une large diversification, sans avoir à remplir elles-mêmes les exigences opérationnelles et réglementaires. Cela réduit considérablement les obstacles d’entrée et permet également aux petites caisses de pension d’accéder à cette catégorie de placement attractive.

Une autre réserve concerne la liquidité limitée des hypothèques. Contrairement aux titres cotés en bourse, les hypothèques ne peuvent pas être vendues à tout moment. Pour de nombreux investisseurs institutionnels qui ont besoin d’une grande liquidité dans leurs portefeuilles, cela semble à première vue problématique. Les investisseurs reçoivent toutefois une prime d’illiquidité pour leur acceptation d’une négociabilité limitée, ce qui se traduit par un rendement supplémentaire dans un portefeuille diversifié.

Par rapport aux obligations classiques présentant des risques comparables, l’un des principaux avantages des hypothèques réside dans leur rendement élevé. Alors que les obligations d’Etat et d’entreprises ne rapportent souvent presque plus rien en période de taux bas et présentent même parfois des rendements négatifs, les hypothèques offrent des rendements plus stables et plus élevés. Elles obtiennent généralement un rendement supplémentaire d’environ 80 à 100 points de base par rapport aux obligations ayant une solvabilité et une durée comparables.

Alors que les investisseurs doivent se contenter de rendements minimaux pour les obligations, les investisseurs hypothécaires bénéficient d’un bonus structurel qui est en outre soutenu par la garantie par gage immobilier.

Les hypothèques représentent un financement par des capitaux étrangers garanti par des droits de gage immobilier. Le risque de défaillance est ainsi considérablement réduit. Le rendement est déterminé en premier lieu par les intérêts perçus. Les hypothèques offrent donc un rendement clairement calculable et constant. Si les hypothèques sont évaluées à leur valeur de marché et sur la base des taux d’intérêt actuels du marché, les variations des taux d’intérêt entraînent également des fluctuations correspondantes dans le portefeuille pour les investissements hypothécaires. Si, parmi d’autres facteurs, les taux d’avance sont pris en compte, cela aide à déterminer la probabilité de défaillance d’une hypothèque et à calculer le risque.

Les caisses de pension et les assurances sont nettement sous-représentées sur le marché global des hypothèques par rapport aux banques. Les banques s’approprient traditionnellement la majeure partie du volume du marché. Les investisseurs institutionnels tels que les caisses de pension n’ont jusqu’à présent qu’une part limitée de ce marché. Cette réticence est historique et s’explique notamment par les obstacles d’entrée et les défis réglementaires mentionnés. Le marché hypothécaire offre toutefois un potentiel de croissance considérable pour les investisseurs institutionnels. Comme les banques réduisent en partie leurs octrois d’hypothèques en raison d’exigences plus strictes en matière de fonds propres, les caisses de pension et les assurances peuvent s’engouffrer dans cette brèche et réaliser ainsi des rendements intéressants. Ce faisant, elles profitent non seulement de la sécurité et de la stabilité relatives de la catégorie de placement, mais aussi de la possibilité de diversifier leur exposition de manière stratégique.

En particulier en période de taux bas, où de nombreuses obligations offrent des rendements très faibles, voire négatifs, les hypothèques offrent non seulement un rendement attractif, mais aussi une protection efficace contre les taux d’intérêt négatifs. Cet avantage provient de la stabilité des flux de trésorerie, garantie par les taux d’intérêt minimaux appliqués aux emprunteurs. Dans un contexte où les investisseurs doivent de plus en plus payer pour des liquidités ou des obligations très liquides, cette protection reste un facteur déterminant pour obtenir des rendements globaux intéressants. Parallèlement, la garantie par gage immobilier des hypothèques offre un niveau de sécurité que les obligations classiques n’atteignent souvent pas. Si un emprunteur devient insolvable, la valeur du bien immobilier sous-jacent est préservée. Les risques de perte sont donc considérablement réduits.

Les hypothèques peuvent être considérées comme une alternative de diversification efficace aux obligations en raison de la stabilité des flux de trésorerie, de la faible volatilité et de la garantie élevée. La combinaison de la sécurité et du potentiel de rendement ouvre des opportunités intéressantes aux caisses de pension. En intégrant les hypothèques comme partie intégrante de leur stratégie de placement, les investisseurs institutionnels bénéficient non seulement de revenus stables, mais aussi d’une protection optimale de leurs portefeuilles contre la baisse des taux d’intérêt.

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