Le marché immobilier américain institutionnel est le plus grand marché immobilier du monde. Avec 2,7 milliers de milliards de dollars américains, il est presque quatre fois plus grand que le marché japonais, pourtant en deuxième position. En outre, le marché immobilier américain est presqu’aussi gros que celui du Japon, de la Grande-Bretagne, de l’Allemagne, de la Chine, de la France et de Hongkong réunis (cf. illustration A). Le marché américain offre d’importantes opportunités de placements à la fois variées et attractives.
Les États-Unis enregistrent un énorme volume de transactions: chaque année, des biens immobiliers à hauteur de 300 milliards de dollars américains en moyenne passent aux mains de nouveaux propriétaires, et cette moyenne se maintient sur tout un cycle conjoncturel. Ainsi, par exemple, les États-Unis ont absorbé plus de 22% du volume de transactions en 2017. Pour prendre la mesure de ce chiffre, il suffit de comparer ce volume moyen de 300 milliards de dollars au produit intérieur brut annuel de la Suisse, qui s’élève à environ 680 milliards de dollars.
Même en termes de transparence, le marché immobilier américain est un modèle. En effet, aux États-Unis, les conditions légales, les normes élevées en matière de disponibilité des données et de qualité, et les mesures régulières de la performance assurent une transparence inégalée. Le Multiple Listing Service (MLS) contribue tout autant à un échange ouvert d’informations: ce système d’informations sur l’immobilier présente clairement les offres immobilières disponibles et leurs prix de vente. Il est donc facile de trouver et de comparer les biens de son choix. Parallèlement, il facilite les négociations tarifaires, car acheteurs et vendeurs disposent des mêmes informations.
Le marché immobilier américain offre aux investisseurs suisses trois caractéristiques de diversification absolument décisives:
Toutes ces caractéristiques positives peuvent aider les investisseurs à se constituer un portefeuille immobilier international bien diversifié. Ils peuvent ainsi réduire le gros risque encouru par la plupart des caisses de pension suisses qui sont solidement ancrées dans le marché national. Outre ces conditions de diversification optimales, il y a d’autres raisons d’investir dans le marché américain: par exemple, le marché américain est très résistant et les revenus issus des immeubles Core sont très stables.
Au titre de premier marché immobilier au monde, le marché américain devrait constituer une part importante de tout portefeuille international bien diversifié. En effet, même durant la crise financière, les placements immobiliers ont prouvé leur capacité de résistance. Pendant la crise, les fonds immobiliers et les REIT (Real Estate Investment Trusts = sociétés commerciales immobilières) similaires aux actions ont certes essuyé des pertes considérables, mais les immeubles détenus directement se sont avérés nettement plus résistants (cf. illustration B).
Les immeubles Core sont ceux qui présentent les plus faibles risques. Ils se distinguent par leur emplacement idéal dans les centres-villes et par la qualité des locataires. On retrouve ces caractéristiques à proximité des carrefours importants, des établissements publics et dans les centres logistiques proches des autoroutes et autres grandes artères. En outre, les revenus générés par les immeubles Core restent extrêmement stables sur tout le cycle conjoncturel, car les vacances sont toujours de courte durée et les loyers sont souvent définis par contrat sur de nombreuses années. Le financement s’effectue principalement avec une faible quote-part de capitaux étrangers. Avec des immeubles Core, les investisseurs adoptent une stratégie de placement durable et solide.
Grâce à leur important volume de placement, les investisseurs institutionnels ont aisément accès à diverses opportunités de placement sur tous les marchés. Le défi réside plutôt dans la capacité à faire le bon choix parmi cette multitude d’investissements. C’est pourquoi il est indispensable de disposer d’une expertise immobilière, d’expérience et surtout d’un réseau et d’une gestion solides sur place afin de gérer efficacement ses biens et d’analyser correctement les transactions pour pouvoir les structurer et assurer leur succès.
N’attends pas d’investir dans l’immobilier, investis dans l’immobilier et attends.
T. Harv Eker, auteur et entrepreneur canadien
