Ein Blick auf den US-Immobilienmarkt lohnt sich

Die Immobilienpreise sind international über die letzten zehn Jahre stetig gestiegen. Die Zinsen haben sich jedoch unterschiedlich entwickelt: Während die amerikanische Zentralbank Fed bereits im Dezember 2015 die Zinswende einläutete, bewegen sich die Zinsen in der Schweiz weiter auf tiefem Niveau. Dieses anhaltende Tiefzinsumfeld veranlasst Schweizer Pensionskassen dazu, stark im Heimmarkt zu investieren. Doch für Schweizer Pensionskassen führt die begrenzte Marktgrösse der Schweiz zu einem ausgetrockneten Markt. Umso mehr ein Grund, sich im Ausland umzusehen. Denn eine Ausschöpfung der zulässigen ausländischen Immobilienquote wirkt sich vorteilhaft auf die Diversifikation aus.

Der weltweit grösste Immobilienmarkt

Der institutionelle US-Immobilienmarkt ist der grösste Immobilienmarkt der Welt. Mit 2,7 Billionen US-Dollar ist der US-Immobilienmarkt fast viermal so gross wie der zweitplatzierte japanische Immobilienmarkt. Ausserdem entspricht der US-Immobilienmarkt beinahe den Märkten von Japan, Grossbritannien, Deutschland, China, Frankreich und Hongkong zusammen (siehe Abbildung A). Die USA bieten einen Markt mit bedeutenden Investitionsmöglichkeiten, die vielfältig und attraktiv sind.

Liquidität par excellence

Die USA weisen ein riesiges Transaktionsvolumen aus: Jedes Jahr wechseln Immobilien im Wert von durchschnittlich 300 Milliarden US-Dollar die Besitzerin bzw. den Besitzer und dieser Durchschnitt hält sich über einen vollständigen Konjunkturzyklus. So flossen 2017 beispielsweise mehr als 22 Prozent des weltweiten Transaktionsvolumens in den USA. Vergleicht man das durchschnittliche Transaktionsvolumen von 300 Milliarden US-Dollar mit dem jährlichen Bruttoinlandsprodukt der Schweiz, das bei rund 680 Milliarden US-Dollar liegt, kann man sich ein Bild von der Grösse dieses Volumens machen.

Hohe Transparenz erleichtert Preisverhandlungen

Auch wenn es um Transparenz geht, ist der US-Immobilienmarkt ein Vorbild. In den USA sorgen gesetzliche Rahmenbedingungen, hohe Standards betreffend Datenverfügbarkeit und Qualität sowie häufige Performance-Messungen mit hohen Anforderungen für eine hervorragende Transparenz. Ebenso trägt der zentrale Multiple Listing Service (MLS) zu einem offenen Informationsaustausch bei: Dieses Immobilieninformationssystem führt das vorhandene Angebot an Immobilien mit jeweiligem Verkaufspreis übersichtlich auf. Geeignete Objekte sind somit leicht zu finden und miteinander zu vergleichen. Gleichzeitig werden die Preisverhandlungen vereinfacht, weil für Verkäuferinnen und Verkäufer sowie Käuferinnen und Käufer die gleichen Informationen verfügbar sind.

Der US-Immobilienmarkt bietet Schweizer Anlegern drei sehr bedeutsame Diversifikationseigenschaften an:

• Geringe Korrelation
  Die Korrelation der Renditen zwischen den verschiedenen Märkten ist relativ gering. Über den Zeitraum von 2003 bis 2016 weist beispielsweise der US-Immobilienmarkt eine Korrelation von 0,23 zum schweizerischen und 0,33 zum deutschen Immobilienmarkt auf.
• Grosses Marktvolumen
  Der US-Immobilienmarkt bietet aufgrund seiner wirtschaftlichen Grösse und der breit gestreuten Aufstellung in unterschiedlichen Branchen ein im Vergleich zu anderen Märkten hohes Mieteinnahmenwachstum.
• Diversifiziertes Immobilienportfolio
  Die vier wichtigsten Immobiliensektoren – Büroräume, Einzelhandel, Wohnungen und Logistik – sind in verschiedenen Wirtschaftssektoren vertreten und weisen erhebliche Unterschiede in der Mieterstruktur sowie bei den Kapitalanforderungen auf. Dadurch tragen sie wesentlich zur Diversifikation eines Immobilienportfolios bei.

Alle diese positiven Eigenschaften können Investorinnen bzw. Investoren helfen, ein gut diversifiziertes internationales Immobilienportfolio aufzubauen. Dabei ist es das Ziel,  das Klumpenrisiko zu reduzieren, das den meisten Schweizer Pensionskassen durch die starke Verankerung im Heimmarkt entsteht. Übrigens: Nebst den idealen Diversifikationsvoraussetzungen gibt es noch weitere Gründe, im US-Markt zu investieren: Der US-Markt ist zum Beispiel sehr widerstandsfähig und die Erträge aus den Core-Immobilien sind sehr stabil.

Widerstandsfähig in Krisenzeiten

Als weltweit grösster Immobilienmarkt sollte der US-Markt ein wesentlicher Bestandteil eines international und breit diversifizierten Immobilienportfolios sein. Selbst in der Finanzkrise zeigte sich die Widerstandsfähigkeit der Anlagen. Im Zuge dieser Krise kam es bei Immobilienfonds und den sich aktienähnlich verhaltenden REITs (Real Estate Investment Trusts = Immobilieninvestmentgesellschaft) zu sehr starken Verlusten. Gleichzeitig waren aber direkt gehaltene Immobilien deutlich widerstandsfähiger (siehe Abbildung B).

Robust mit Core-US-Immobilien

Vor allem Core-Immobilien weisen die geringsten Risiken auf. Sie zeichnen sich durch ihre erstklassige Lage an zentralen Standorten in Städten sowie durch die Qualität der Mieterinnen und Mieter aus. Solche Liegenschaften befinden sich in der Nähe von Verkehrsknotenpunkten, öffentlichen Einrichtungen und bei Logistikanlagen nahe von Autobahnen und anderen Verkehrsadern. Zudem sind Erträge aus Core-Immobilien über den gesamten Konjunkturzyklus sehr stabil, weil Leerstände vorwiegend nur von kurzer Dauer und Mieten oft über viele Jahre vertraglich festgelegt sind. Die Finanzierung erfolgt grundsätzlich bei niedriger Fremdkapitalquote. Investoren verfolgen mit Core-Immobilien eine langfristige und robuste Anlagestrategie.

Profundes Expertenwissen ist essenziell

Institutionelle Investorinnen und Investoren haben dank ihrer hohen Anlagevolumina den besten Zugang zu Anlagechancen auf allen Märkten weltweit. Die Herausforderung ist vielmehr die richtige Auswahl der vielen Immobilieninvestments. Deshalb sind immobilienspezifisches Expertenwissen, Erfahrung und vor allem ein gutes und lokales Netzwerk sowie ein gewissenhaftes Management unumgänglich, um Immobilien effizient zu bewirtschaften, Transaktionen korrekt zu analysieren, zu strukturieren und am Ende erfolgreich auszuführen.

(Abbildung A)

(Abbildung B)